Dans le cadre d’un achat immobilier, de nombreuses phases se succèdent et il peut vite être difficile de s’y retrouver. Connaissez-vous d’ailleurs, les différences entre un compromis de vente et une promesse de vente ? Dans la suite de cet article, on vous explique tout sur le sujet, afin de vous aider à y voir plus clair.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis de vente, également appelée (dans des termes un peu compliqués) promesse synallagmatique de vente est une sorte de pré-contrat. En signant le compromis de vente, le vendeur et le nouvel acquéreur officialisent le fait qu’ils soient prêts à vendre et à acheter le bien immobilier à un prix déterminé en amont.
Ce document légal peut être signé entre les particuliers seulement. Pour autant, on vous recommande fortement de faire appel à un notaire, afin de vous assurer que toutes les informations sont regroupées et que tout est en règle.
Quels sont les documents à fournir au moment de la signature du compromis de vente ?
1. Le dossier de diagnostics techniques
Avant d’entamer la vente de son bien immobilier, le vendeur est obligé de réaliser un dossier de diagnostics techniques. Il s’agit d’un dossier clair, que l’acquéreur doit être en mesure de consulter avant de signer le compromis de vente.
Ce dossier de performances, notamment énergétiques, permet à l’acquéreur d’en apprendre davantage sur l’isolation thermique du bien, les charges prévisionnelles liées au chauffage, le risque d’exposition au plomb, la présence ou non d’amiante ou de thermites, l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz etc… Le vendeur doit également procéder à un diagnostic assainissement, qui doit être mené par le SPANC (Service public d’assainissement non collectif de la commune).
2. Les documents pour la vente de lot de copropriété
Depuis la loi Alur, le vendeur est obligé d’ajouter au compromis de vente, divers documents relatant la situation de la copropriété. Il s’agit de documents relatifs à l’organisation de l’immeuble, de documents relatifs à l’état de l’immeuble ou encore de documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du lot vendu.
Ces informations figurent dans le pré-état daté.
Peut-on se rétracter après la signature d’un compromis de vente ?
Depuis le mois d’août 2015, l’acquéreur (à partir du moment où il est non-professionnel) dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter. S’il venait à se décider en sens, l’acquéreur n’a pas à justifier sa prise de décision. Bien entendu, son retrait doit être stipulé dans les temps, notamment par lettre recommandée avec avis de réception.
Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?
La promesse de vente intervient plus tard dans le processus d’achat. En signant la promesse de vente, le vendeur s’engage auprès de l’acquéreur, à lui vendre son bien, à un prix donné. L’acheteur dispose alors de trois mois pour confirmer son choix. Au cours de ce laps de temps, le vendeur n’a pas le droit de renoncer à vendre son bien et n’a pas non plus le droit de le vendre à un autre acheteur.
De son côté, l’acheteur dispose d’un délai lui permettant de confirmer ou non son choix. En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation en pratique de 5 à 10 % de la valeur du bien. Une indemnité que l’acheteur peut perdre s’il ne se manifeste pas dans les délais impartis. La promesse de vente se distingue du compromis de vente par le fait qu’il s’agit d’un contrat unilatéral, dans la mesure où il n’engage que le vendeur.
| Compromis de vente | Promesse de vente | |
| Qui s’engage ? | L’acheteur et le vendeur | Le vendeur |
| À quoi s’engagent les différentes parties ? | Les parties s’engagent à réaliser la transaction dans les conditions convenues au préalable. | Le vendeur s’engage à bloquer la vente du bien au profit de l’acheteur afin de lui accorder un délai de réflexion. |
| À quel moment de la vente, ce processus intervient-il ? | Après acceptation de l’offre d’achat | Après acceptation de l’offre d’achat |
| Le versement d’une indemnité est-il nécessaire ? | Non | Oui, de l’ordre de 5 à 10% du prix final du bien |
| Le pré-état daté est-il nécessaire ? | Oui | Oui |
Quel est l’impact du pré-état daté dans un compromis ou une promesse de vente ?
Le pré-état daté vise à informer le notaire mais également le futur acheteur d’un bien immobilier situé en copropriété, sur la situation financière du lot vis-à-vis du syndic. Cela permet d’en apprendre davantage sur les sommes à charge, sur les sommes dues par la copropriété etc…
Ce document est un document émis à titre informatif. Il a pour objet principal de faire un état des lieux complet concernant la situation financière entre les différents partis. Ce document est fourni au moment de la signature du compromis de vente.
Le pré-état daté doit également intervenir au moment de la signature de la promesse de vente, afin, là aussi, d’éclairer l’acheteur et lui donner absolument toutes les cartes en main avant de prendre sa décision.
Comment faire un pré-état daté ?
Il est possible de réaliser un pré-état daté soi-même. Pour autant, nous ne vous recommandons absolument pas de le faire puisque, en cas d’erreur, la vente peut être annulée. Préférez passer par un professionnel. Ce professionnel ne doit pas forcément être votre syndic.
Si vous recherchez un partenaire afin de réaliser votre pré-état daté, en vue de la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente, vous avez frappé à la bonne porte !
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